Valeur locative : quand elle disparaît et ce que cela change pour vos fenêtres
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La valeur locative sera supprimée le 1er janvier 2029. Le Conseil fédéral a fixé cette date le 1er avril 2026, six mois après la votation du 28 septembre 2025, lors de laquelle la population suisse a accepté la réforme à 57,7 %.
Pour les propriétaires, cela signifie ceci : les personnes qui envisagent une rénovation de fenêtres ou le remplacement d’une porte d’entrée peuvent encore déduire ces frais de leur revenu imposable jusqu’à fin 2028, pour autant qu’ils soient considérés comme des frais d’entretien. Dès 2029, cette déduction disparaît au niveau fédéral. Reste à savoir si elle subsistera en partie au niveau cantonal : c’est votre canton de domicile qui en décidera.
Quand la valeur locative disparaît-elle ?
Le 1er janvier 2029. Jusqu’à la période fiscale 2028 incluse, rien ne change : la valeur locative reste imposable et les frais d’entretien restent déductibles.
Sur le plan juridique, 2028 aurait aussi été possible. Le Conseil fédéral a retenu 2029 pour que les cantons puissent introduire en même temps le nouvel impôt sur les résidences secondaires. [1]
| Période | Remplacement de fenêtres et de portes |
|---|---|
| Jusqu’au 31 décembre 2028 | déductible, s’il s’agit de frais d’entretien |
| Dès le 1er janvier 2029 | plus déductible au niveau fédéral ; au niveau cantonal, uniquement si votre canton maintient la déduction pour les investissements destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement |
La réforme de la valeur locative : ce qui change dès 2029 et ce qui reste
Le Parlement a opté pour un changement de système complet : la valeur locative des résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire disparaît. En contrepartie, les déductions actuelles sont supprimées ou limitées. [1]
Ces déductions disparaissent dès 2029 aux niveaux fédéral, cantonal et communal
- Les frais d’entretien des immeubles occupés par leur propriétaire, y compris les rénovations qui maintiennent la valeur du bien, comme le remplacement de fenêtres et de portes
- Les intérêts passifs privés sur un logement occupé par son propriétaire
Ces déductions disparaissent au niveau fédéral, mais peuvent subsister dans votre canton
- Les investissements destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement. Les cantons peuvent les maintenir jusqu’en 2050 au plus tard.
- Les frais de démolition en vue d’une construction de remplacement. Ici, aucune limite dans le temps n’est prévue.
Ces déductions subsistent
- Les travaux de restauration de monuments historiques. Ils restent déductibles au niveau fédéral ; les cantons peuvent les prévoir.
- Les frais d’entretien des immeubles loués ou affermés
Exception pour les primo-accédants
Les personnes qui acquièrent pour la première fois un immeuble en Suisse destiné durablement et exclusivement à leur usage personnel bénéficient d’une exception limitée dans le temps pour la déduction des intérêts passifs. Les détails figurent dans le dossier du Département fédéral des finances.
C’est votre canton de domicile qui décide s’il maintient les déductions possibles, et sous quelle forme.
État : septembre 2026. Les dispositions d’exécution cantonales sont encore en cours d’élaboration.
La période transitoire jusqu’à fin 2028 : ce qu’elle signifie pour vos rénovations
Il en résulte une fenêtre de temps clairement délimitée. Les rénovations qui maintiennent la valeur du bien, comme le remplacement d’anciennes fenêtres ou portes d’entrée, restent déductibles selon le droit actuel si elles sont réalisées avant le changement de système.
Remarque importante : Les travaux qui augmentent la valeur du bien peuvent entraîner, dans certains cantons, une réévaluation de l’immeuble et donc une valeur locative plus élevée pendant la période transitoire. La distinction entre entretien et plus-value dépend du cas particulier. Il est recommandé de consulter une fiduciaire.
Ce que votre canton de domicile doit encore décider
Deux des déductions supprimées passent désormais aux cantons : celle pour les investissements destinés à économiser l’énergie et à protéger l’environnement, et celle pour les frais de démolition. Les deux comptent pour une rénovation de fenêtres, car un remplacement qui améliore le bilan énergétique du bâtiment relève aujourd’hui, dans de nombreux cantons, des mesures d’économie d’énergie.
Rien n’est encore décidé. Les révisions des lois fiscales cantonales sont en cours et chaque canton tranche pour lui-même. Le canton de Genève, par exemple, a confirmé le cadre fédéral sans se prononcer sur sa propre pratique. [3] Le canton de Lucerne indique de son côté, dans sa pratique fiscale, qu’il prévoit de maintenir les deux déductions. [2]
Avant une rénovation d’envergure, demandez donc à votre administration fiscale cantonale ou à votre fiduciaire comment votre canton met en œuvre le changement de système. Cela ne change rien à la déductibilité jusqu’à fin 2028.
Rénovation de fenêtres : un enjeu fiscal et technique
Les fenêtres comptent parmi les travaux d’entretien les plus courants sur les bâtiments d’habitation. Jusqu’à fin 2028, elles restent en principe déductibles, pour autant qu’elles maintiennent l’état du bâtiment sans représenter une valorisation significative.
Indépendamment de la question fiscale, des raisons techniques plaident pour un remplacement :
- Par des fenêtres anciennes et non étanches, jusqu’à un quart de l’énergie de chauffage peut s’échapper. Sont surtout concernées les fenêtres posées avant 1995. Pour déterminer l’âge des vôtres, voir l’article Quand des fenêtres deviennent-elles obsolètes ?
- Courants d’air, vitres froides et condensation entre les vitres indiquent qu’une fenêtre a atteint la fin de son cycle de vie.
- Dans les zones densément peuplées ou le long des axes très fréquentés, un vitrage isolant moderne réduit sensiblement le bruit à l’intérieur.
- Des ferrements de sécurité certifiés et les classes de résistance selon la norme SN EN 1627, à savoir RC 2 et RC 3, renforcent la protection contre les effractions.
La fenêtre de rénovation RF1 design appartient à la classe d’efficacité énergétique A et permet de profiter de l’énergie solaire tout au long de la saison de chauffage. Ce que cela donne au quotidien : Pourquoi faire remplacer ses fenêtres. Si le chauffage doit de toute façon être remplacé, l’ordre des travaux compte : Remplacer d’abord les fenêtres, puis le chauffage.
Qu’en est-il des subventions pour le remplacement des fenêtres ?
Le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons subventionne l’isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment, pas le remplacement de fenêtres pris isolément. Un changement de fenêtres mené seul ne donne droit à aucune subvention. Une subvention devient possible dès que d’autres travaux s’y ajoutent sur l’enveloppe du bâtiment ou sur les installations techniques, par exemple une isolation de façade ou un remplacement de chauffage. [4]
Sont soutenus les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant l’an 2000. Les montants et les conditions relèvent du canton. Un aperçu des programmes cantonaux figure sur leprogrammebatiments.ch et energiefranken.ch.
Sur le plan fiscal, cela ne change rien : jusqu’à fin 2028, les travaux d’entretien comme un remplacement de fenêtres restent déductibles, avec ou sans subvention.
Déposez toujours la demande de subvention avant le début des travaux. Les demandes rétroactives ne sont pas prises en compte. [4]
La planification est maintenant le facteur décisif
La période transitoire jusqu’à fin 2028 paraît généreuse. Elle ne l’est que si la planification commence tôt. Devis, autorisations de construire, délais de livraison et éventuelles demandes de subvention prennent du temps.
Une démarche structurée comprend :
- Faire évaluer l’état des fenêtres et des portes : âge, dommages visibles, courants d’air, condensation
- Définir l’ampleur des travaux et clarifier ce qui relève de l’entretien et ce qui constitue une plus-value
- Discuter des conséquences fiscales avec une fiduciaire ou un spécialiste en fiscalité
- Examiner les possibilités de subvention cantonales et déposer la demande avant le début des travaux
- Demander des devis et prévoir un calendrier réaliste jusqu’à fin 2028
Conclusion : une fenêtre de temps clairement délimitée
La suppression de la valeur locative est décidée et datée. Dès le 1er janvier 2029, la déduction des frais d’entretien disparaît aux niveaux fédéral, cantonal et communal. Jusqu’à fin 2028, tout reste en l’état.
Savoir si un remplacement anticipé en vaut la peine dépend de votre situation fiscale, de l’état du bien et de votre canton. 4B vous conseille depuis 1896 pour tout ce qui touche aux fenêtres, aux portes et aux façades. Pour l’appréciation fiscale, adressez-vous à votre fiduciaire ou à un service de conseil fiscal.
Demander un premier conseil
Si vous souhaitez faire évaluer l’état de vos fenêtres ou de vos portes par des professionnels, nous sommes à votre disposition, sans engagement et sans obligation d’achat. Nous clarifions ensemble :
- L’état et la durée de vie résiduelle de vos fenêtres et portes actuelles
- Les systèmes adaptés à vos exigences constructives
- Le potentiel d’économie d’énergie
- Le calendrier au regard de la période transitoire fiscale
Questions fréquentes sur la suppression de la valeur locative
Sources
[1] Loi fédérale relative au changement de système d’imposition de la propriété du logement du 20 décembre 2024 (FF 2025 23) ; communiqué du Conseil fédéral du 1er avril 2026 ; votation populaire du 28 septembre 2025
[2] Dienststelle Steuern du canton de Lucerne, Steuer+Praxis 3/2026 du 21 janvier 2026 (en allemand)
[3] République et canton de Genève, actualité du 7 avril 2026
[4] Le Programme Bâtiments ; energie-environnement.ch
