Eigenmietwert abgeschafft – Fenstersanierung jetzt planen
Am 28. September 2025 stimmte die Schweizer Bevölkerung mit 57,7 Prozent für die Abschaffung des Eigenmietwerts – eine der grössten steuerpolitischen Veränderungen für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer seit Jahrzehnten. Der Bundesrat hat die Reform auf den 1. Januar 2029 festgesetzt; bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln unverändert weiter.
Das bedeutet konkret: Wer eine Fenstersanierung oder den Ersatz von Haustüren plant, hat noch bis Ende 2028 die Möglichkeit, diese Massnahmen als Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abzuziehen – sofern sie als werterhaltend eingestuft werden. Danach entfällt dieser Abzug auf Bundesebene vollständig.
Die Reform des Eigenmietwerts: Was sich ab 2029 ändert – und was bleibt [1]
Das Parlament hat einen kompletten Systemwechsel beschlossen: Der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften fällt weg. Im Gegenzug werden die bisherigen Abzüge eingeschränkt oder gestrichen.
Was auf Bundesebene wegfällt:
- Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften (inkl. werterhaltende Renovationen)
- Schuldzinsabzüge (mit Ausnahmen für Ersterwerber und anteilig bei vermieteten Objekten)
- Abzüge für energetische Massnahmen und Rückbau
Was weiterhin möglich bleibt:
- Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten (Bund)
- Energiespar- und Umweltschutzabzüge auf kantonaler Ebene – die Kantone können diese bis längstens 2050 weiterhin gewähren
- Steuerabzüge für vermietete Liegenschaften bleiben grundsätzlich erhalten
Die konkreten kantonalen Regelungen sind noch in Erarbeitung. Massgebend wird die Gesetzgebung des jeweiligen Wohnsitzkantons sein.
Die Übergangsfrist des Eigenmietwerts bis Ende 2028: Was sie für Sanierungen bedeutet
Der Bundesrat hat die Übergangsfrist explizit auch dazu vorgesehen, Eigentümerinnen und Eigentümern Gelegenheit zu geben, geplante Renovationen unter den bestehenden steuerlichen Bedingungen umzusetzen. Wer werterhaltende Sanierungen – zum Beispiel den Austausch alter Fenster oder Haustüren – vor dem Systemwechsel realisiert, kann diese noch nach geltendem Recht abziehen.
Wichtiger Hinweis: Wertvermehrende Massnahmen können in einzelnen Kantonen zu einer Neubewertung der Liegenschaft führen, was während der Übergangsfrist einen höheren Eigenmietwert zur Folge hätte. Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend hängt vom Einzelfall ab. Die Konsultation einer Treuhänderin oder eines Treuhänders empfiehlt sich.
Fenstersanierung: steuerlich relevant – und baulich sinnvoll
Fenster gehören zu den häufigsten werterhaltenden Erneuerungsmassnahmen an Wohngebäuden. Als solche sind sie – bis Ende 2028 – grundsätzlich steuerlich abzugsfähig, sofern sie den baulichen Zustand erhalten und keine wesentliche Aufwertung darstellen.
Ferner sprechen handfeste bauliche Gründe für eine Erneuerung:
- Energie: Fenster aus den 1970er- und 1980er-Jahren haben deutlich höhere Wärmeverluste als heutige Systeme mit Dreifachverglasung. Der Einfluss auf die Heizkosten ist messbar.
- Komfort: Zugluft, kalte Glasflächen und Kondenswasser zwischen den Scheiben sind typische Zeichen, dass ein Fenster das Ende seiner Nutzungsdauer erreicht hat. Die durchschnittliche Lebensdauer liegt je nach Qualität und Exposition bei 25 bis 35 Jahren.
- Schallschutz: In dicht besiedelten Gebieten oder an Hauptverkehrsachsen kann modernes Isolierglas die Lärmbelastung im Innenraum spürbar senken.
- Einbruchschutz: Zertifizierte Sicherheitsbeschläge und Widerstandsklassen (RC 2/RC 3) erhöhen den Schutz vor unerwünschtem Zutritt.
Was gilt für Fördergelder beim Fensterersatz? [2]
Hier ist Präzision gefragt: Der reine Fensterersatz ist in den meisten Kantonen nicht direkt förderberechtigt im Rahmen des Gebäudeprogramms von Bund und Kantonen, wenn er isoliert durchgeführt wird. Das Gebäudeprogramm setzt primär auf Gesamtmassnahmen an der Gebäudehülle.
Wird der Fensterersatz jedoch in eine umfassendere energetische Sanierung eingebettet – etwa in Kombination mit Fassadenдämmung oder Heizungsersatz –, können Fördergelder beantragt werden. Massgebend sind die jeweiligen kantonalen Richtlinien.
Für die Steuersituation gilt hingegen: Bis Ende 2028 können werterhaltende Sanierungsmassnahmen wie ein Fensteraustausch steuerlich geltend gemacht werden – unabhängig von einer Förderung.
Empfehlung: Immer zuerst das Fördergesuch vor Baubeginn einreichen. Nachträgliche Gesuche werden nicht berücksichtigt.
Planung ist jetzt der entscheidende Faktor
Die Übergangsfrist bis Ende 2028 klingt grosszügig – ist es aber nur dann, wenn die Planungsphase frühzeitig beginnt. Offerten, Baubewilligungen, Lieferzeiten und die Einreichung allfälliger Fördergesuche brauchen Zeit.
Eine strukturierte Vorgehensweise umfasst:
- Zustand der bestehenden Fenster und Türen prüfen – Alter, sichtbare Schäden, Zugluft, Kondenswasser
- Sanierungsumfang festlegen – werterhaltend oder wertvermehrend?
- Steuerliche Auswirkungen abklären – Beratung durch Treuhänderin oder Steuerexperten
- Kantonale Fördermöglichkeiten prüfen – unter dasgebaeudeprogramm.ch oder energiefranken.ch
- Offerten einholen – und Zeitplan bis Ende 2028 realistisch einplanen
Fazit: Ein klar definiertes Zeitfenster für geplante Sanierungen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen. Ab 1. Januar 2029 entfallen die Abzüge für Unterhaltskosten auf Bundesebene. Die Übergangsfrist bis Ende 2028 bietet Eigentümerinnen und Eigentümern ein klar definiertes Zeitfenster, um geplante Sanierungsmassnahmen noch unter den heutigen steuerlichen Bedingungen umzusetzen.
Ob sich dieser Schritt im Einzelfall lohnt, hängt von der persönlichen Steuersituation, dem Zustand der Liegenschaft und dem jeweiligen Kanton ab. Eine professionelle Beratung – sowohl steuerlich als auch baulich – ist in diesem Prozess unerlässlich.
4B berät Sie seit 130 Jahren in Fragen rund um Fenster, Türen und Fassaden. Was die steuerliche Einschätzung betrifft, empfehlen wir die Konsultation Ihres Treuhänders oder einer Steuerberatungsstelle.
Jetzt Erstberatung anfragen
Wenn Sie den Zustand Ihrer Fenster oder Türen professionell einschätzen lassen möchten, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung – unverbindlich und ohne Kaufverpflichtung.
Gemeinsam klären wir:
- Zustand und Restlebensdauer Ihrer bestehenden Fenster und Türen
- Passende Systeme für Ihre baulichen Anforderungen
- Energetisches Einsparpotenzial
- Zeitplanung im Hinblick auf die steuerliche Übergangsfrist
FAQ – Häufige Fragen zur Eigenmietwert-Abschaffung
Quellen:
[1] Eidgenössisches Finanzdepartement (efd.admin.ch); HEV Schweiz; Volksabstimmung vom 28. September 2025
[2] Das Gebäudeprogramm (dasgebaeudeprogramm.ch); energie-umwelt.ch
