Eigenmietwert: wann er wegfällt und was das für Ihre Fenster heisst

Wann fällt der Eigenmietwert weg?

Am 1. Januar 2029. Bis und mit dem Steuerjahr 2028 ändert sich nichts: Der Eigenmietwert wird weiterhin versteuert, und die Unterhaltskosten bleiben abziehbar.

Rein rechtlich wäre auch 2028 möglich gewesen. Der Bundesrat hat sich für 2029 entschieden, damit die Kantone die neue Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften zeitgleich einführen können. [1]

Die Reform des Eigenmietwerts: Was sich ab 2029 ändert und was bleibt

Das Parlament hat einen kompletten Systemwechsel beschlossen: Der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften fällt weg. Im Gegenzug werden die bisherigen Abzüge gestrichen oder eingeschränkt. [1]

Diese Abzüge fallen ab 2029 bei Bund, Kantonen und Gemeinden weg

• Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften, einschliesslich werterhaltender Renovationen wie Fenster- und Türenersatz
• Schuldzinsen auf selbstbewohntem Wohneigentum

Diese Abzüge fallen beim Bund weg, können aber kantonal weiterbestehen

• Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen. Die Kantone dürfen sie längstens bis 2050 weiter gewähren.
• Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau. Hier gilt keine zeitliche Befristung.

Diese Abzüge bleiben bestehen

• Denkmalpflegerische Arbeiten. Beim Bund bleiben sie abziehbar, die Kantone können sie vorsehen.
• Unterhaltskosten bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften

Ausnahme für Ersterwerber

Für Ersterwerberinnen und Ersterwerber einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft gilt eine befristete Ausnahme beim Schuldzinsabzug. Die Einzelheiten stehen im Dossier des Eidgenössischen Finanzdepartements.

Ob und in welcher Form die Kantone die möglichen Abzüge weiterführen, entscheidet der Wohnsitzkanton.

Stand: September 2026. Die kantonalen Ausführungsbestimmungen sind noch in Erarbeitung.

Die Übergangsfrist bis Ende 2028: Was sie für Sanierungen bedeutet

Aus dem Termin ergibt sich ein klar begrenztes Zeitfenster. Wer werterhaltende Sanierungen wie den Austausch alter Fenster oder Haustüren vor dem Systemwechsel realisiert, kann sie noch nach geltendem Recht abziehen.

Wichtiger Hinweis: Wertvermehrende Massnahmen können in einzelnen Kantonen zu einer Neubewertung der Liegenschaft führen, was während der Übergangsfrist einen höheren Eigenmietwert zur Folge hätte. Die Abgrenzung zwischen werterhaltend und wertvermehrend hängt vom Einzelfall ab. Die Konsultation einer Treuhänderin oder eines Treuhänders empfiehlt sich.

Was Ihr Wohnsitzkanton noch entscheidet

Zwei der wegfallenden Abzüge liegen künftig bei den Kantonen: der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen und der Abzug für Rückbaukosten. Beide sind für eine Fenstersanierung relevant, denn ein Fensterersatz, der die Energiebilanz des Gebäudes verbessert, fällt heute in vielen Kantonen unter die Energiesparmassnahmen.

Der Kanton Luzern führt in seiner Steuerpraxis beide Abzüge als geplant auf. [2] Entschieden ist das noch nicht: Die kantonalen Steuergesetzrevisionen sind in Arbeit, und jeder Kanton entscheidet für sich.

Fragen Sie deshalb vor einer grösseren Sanierung bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung oder Ihrer Treuhänderin nach, wie Ihr Kanton den Systemwechsel umsetzt. An der Abzugsfähigkeit bis Ende 2028 ändert das nichts.

Fenstersanierung: steuerlich relevant und baulich sinnvoll

Fenster gehören zu den häufigsten werterhaltenden Erneuerungsmassnahmen an Wohngebäuden. Bis Ende 2028 sind sie grundsätzlich steuerlich abzugsfähig, sofern sie den baulichen Zustand erhalten und keine wesentliche Aufwertung darstellen.

Unabhängig von der Steuerfrage sprechen bauliche Gründe für eine Erneuerung:

• Durch alte, undichte Fenster kann bis zu ein Viertel der Heizenergie entweichen. Betroffen sind vor allem Fenster aus der Zeit vor 1995. Wie Sie das Alter Ihrer Fenster bestimmen, steht im Beitrag Wann alte Fenster austauschen.
• Zugluft, kalte Glasflächen und Kondenswasser zwischen den Scheiben zeigen, dass ein Fenster das Ende seiner Nutzungsdauer erreicht hat.
• In dicht besiedelten Gebieten oder an Hauptverkehrsachsen senkt modernes Isolierglas die Lärmbelastung im Innenraum spürbar.
• Zertifizierte Sicherheitsbeschläge und Widerstandsklassen nach SN EN 1627, also die Klassen RC 2 und RC 3, erhöhen den Schutz vor Einbrüchen.

Das Renovationsfenster RF1 design erreicht die Energieeffizienzklasse A und erzielt über die Heizperiode einen solaren Energiegewinn. Was das im Alltag ausmacht, zeigt der Beitrag Was bringen neue Fenster. Was bei einer Sanierung baulich auf Sie zukommt, steht unter Fenster sanieren. Wenn ohnehin auch die Heizung ansteht, lohnt sich ein Blick auf die Reihenfolge: Zuerst die Fenster ersetzen, dann die Heizung.

Was gilt für Fördergelder beim Fensterersatz?

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen fördert die Wärmedämmung der Gebäudehülle, nicht den Fensterersatz als Einzelmassnahme. Ein alleiniger Fensterersatz erhält keine Förderbeiträge. Möglich wird eine Förderung erst, wenn zusätzliche Arbeiten an der Gebäudehülle oder an den technischen Installationen dazukommen, etwa eine Fassadendämmung oder ein Heizungsersatz. [3]

Gefördert werden Gebäude, deren Baubewilligung vor dem Jahr 2000 erteilt wurde. Die Beiträge und die Details legt der Kanton fest. Eine Übersicht über die kantonalen Programme finden Sie auf dasgebaeudeprogramm.ch und energiefranken.ch.

Für die Steuersituation gilt unabhängig davon: Bis Ende 2028 können werterhaltende Sanierungsmassnahmen wie ein Fensteraustausch geltend gemacht werden, mit oder ohne Förderung.

Reichen Sie das Fördergesuch immer vor Baubeginn ein. Nachträgliche Gesuche werden nicht berücksichtigt. [3]

Planung ist jetzt der entscheidende Faktor

Die Übergangsfrist bis Ende 2028 klingt grosszügig. Sie ist es nur, wenn die Planung früh beginnt. Offerten, Baubewilligungen, Lieferzeiten und allfällige Fördergesuche brauchen Zeit.

Eine strukturierte Vorgehensweise umfasst:

• Zustand der bestehenden Fenster und Türen prüfen: Alter, sichtbare Schäden, Zugluft, Kondenswasser
• Sanierungsumfang festlegen und klären, was werterhaltend und was wertvermehrend ist
• Steuerliche Auswirkungen mit einer Treuhänderin oder einem Steuerexperten besprechen
• Kantonale Fördermöglichkeiten prüfen und das Gesuch vor Baubeginn einreichen
• Offerten einholen und den Zeitplan bis Ende 2028 realistisch einplanen. Womit Sie rechnen müssen, steht im Beitrag Kosten für neue Fenster.

Fazit: ein klar begrenztes Zeitfenster

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen und datiert. Ab 1. Januar 2029 entfällt der Abzug für Unterhaltskosten bei Bund, Kantonen und Gemeinden. Bis Ende 2028 bleibt alles, wie es heute ist.

Ob sich ein vorgezogener Ersatz im Einzelfall lohnt, hängt von Ihrer Steuersituation, vom Zustand der Liegenschaft und von Ihrem Kanton ab. 4B berät Sie seit 1896 in Fragen rund um Fenster, Türen und Fassaden. Für die steuerliche Beurteilung wenden Sie sich an Ihre Treuhänderin, Ihren Treuhänder oder an eine Steuerberatungsstelle.

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Wenn Sie den Zustand Ihrer Fenster oder Türen fachlich einschätzen lassen möchten, stehen wir Ihnen zur Verfügung, unverbindlich und ohne Kaufverpflichtung. Gemeinsam klären wir:

• Zustand und Restlebensdauer Ihrer bestehenden Fenster und Türen
• Passende Systeme für Ihre baulichen Anforderungen
• Energetisches Einsparpotenzial
• Zeitplanung im Hinblick auf die steuerliche Übergangsfrist

Quellen

[1] Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung vom 20. Dezember 2024 (BBl 2025 23); Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026; Volksabstimmung vom 28. September 2025

[2] Dienststelle Steuern Kanton Luzern, Steuer+Praxis 3/2026 vom 21. Januar 2026

[3] Das Gebäudeprogramm; energie-umwelt.ch

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