Suppression de la valeur locative – il est temps de planifier la rénovation de vos fenêtres
Le 28 septembre 2025, le peuple suisse s’est prononcé à 57,7 % en faveur de l’abolition de la valeur locative, ce qui représente l’un des changements les plus importants depuis des décennies en matière de politique fiscale pour les propriétaires immobiliers. Le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur de cette réforme au 1er janvier 2029. Les règles actuelles restent donc inchangées jusqu’à fin 2028.
Concrètement : les personnes qui envisagent une rénovation de fenêtres ou le remplacement d’une porte d’entrée pourront encore faire valoir de tels travaux comme déduction de leur revenu à titre de frais d’entretien jusqu’à fin 2028, dans la mesure où ces actions sont considérées comme contribution au maintien de la valeur du bien. Passé ce délai, cette déduction sera totalement supprimée au niveau fédéral.
Réforme de la valeur locative : ce qui sera modifié à partir de 2029 et ce qui restera inchangé [1]
Le Parlement a opté pour un changement total de système : la valeur locative des résidences principales et secondaires, occupées par leur propriétaire, est supprimée. En contrepartie, les déductions actuelles seront limitées ou disparaîtront.
Ce qui est supprimé au niveau fédéral :
- Frais d’entretien des immeubles occupés par leur propriétaire, rénovations pour le maintien de valeur comprises
- Déduction des intérêts hypothécaires (à l’exception des primo-accédants et au prorata pour les biens loués)
- Déductions pour mesures énergétiques et pour la démolition
Ce qui reste possible :
- Déductions relatives aux travaux de conservation des monuments historiques (Confédération)
- Déductions visant des économies d’énergie et la protection de l’environnement au niveau cantonal ; les cantons peuvent encore les accorder jusqu’en 2050 au plus tard
- Maintien en principe des déductions fiscales pour les immeubles loués
Les réglementations cantonales concrètes sont encore en cours d’élaboration. Sera déterminante, la législation du canton de domicile concerné.
Période transitoire jusqu’à fin 2028 pour la valeur locative : signification pour les mesures de rénovation
Le Conseil fédéral a explicitement prévu cette période transitoire afin de laisser aux propriétaires la possibilité de procéder aux rénovations prévues dans les conditions fiscales actuelles. Les rénovations entreprises afin d’assurer le maintien de la valeur du bien, notamment le remplacement d’anciennes fenêtres ou portes d’entrée, pourront encore être déduites selon le droit en vigueur, pour autant qu’elles aient lieu avant le changement de système.
Remarque importante : Les mesures visant à augmenter la valeur du bien peuvent entraîner, dans certains cantons, une réévaluation de celui-ci, avec comme conséquence une valeur locative plus élevée pendant la période transitoire. La distinction entre les mesures de maintien de valeur et celles ciblant une augmentation de valeur dépend du cas particulier. Il est donc recommandé de consulter une fiduciaire au préalable.
Rénovation de fenêtres : fiscalement avantageuse, judicieuse du point de vue technique
Les fenêtres comptent parmi les mesures de rénovation les plus courantes pour la préservation de valeur des bâtiments résidentiels. À ce titre, elles sont en principe déductibles des impôts jusqu’à fin 2028, pour autant qu’elles contribuent au maintien de l’état du bâtiment sans représenter une valorisation significative.
S’y ajoutent des raisons techniques concrètes qui plaident en faveur d’une rénovation:
- Énergie : les pertes de chaleur des fenêtres des années 1970 et 1980 sont nettement plus importantes que celles des systèmes actuels à triple vitrage. L’impact sur les frais de chauffage est mesurable.
- Confort : courants d’air, vitres froides et condensation entre les vitres indiquent clairement qu’une fenêtre a atteint la fin de son cycle de vie. En moyenne, une fenêtre devrait durer entre 25 et 35 ans selon sa qualité et son exposition.
- Isolation phonique : dans les zones densément peuplées ou à proximité des axes routiers très fréquentés, le vitrage isolant moderne peut réduire sensiblement la pollution sonore à l’intérieur.
- Protection contre I’effraction : des ferrements de sécurité certifiés et des classes de résistance (RC 2/RC 3) renforcent la protection contre les intrusions.
Qu’en est-il des subventions disponibles pour le remplacement des fenêtres ? [2]
C’est une question qui nécessite une réponse précise : dans la plupart des cantons, le simple remplacement isolé des fenêtres ne donne pas automatiquement droit à une subvention dans le cadre du Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons. Le Programme Bâtiments inclut principalement des mesures globales relatives à l’enveloppe du bâtiment.
Toutefois, si le remplacement des fenêtres fait partie d’une rénovation énergétique plus complète, par exemple en combinaison avec l’isolation de la façade ou le remplacement du système de chauffage, des subventions peuvent être demandées. Les directives cantonales respectives font foi.
En revanche, la situation est la suivante en matière fiscale : les mesures de rénovation réalisées jusqu’à fin 2028 dans le but de préserver la valeur du bien, comme le remplacement des fenêtres, sont fiscalement déductibles, indépendamment de l’octroi d’une subvention.
Recommandation : avant le début des travaux, toujours déposer une demande de subvention. Les requêtes ultérieures ne seront pas prises en considération.
Planifier est désormais un facteur décisif
Même si la période transitoire jusqu’à fin 2028 peut sembler généreuse, elle ne le sera que si la phase de planification commence suffisamment tôt. Devis, permis de construire, délais de livraison et dépôt d’éventuelles demandes de subventions nécessitent du temps.
Une approche structurée comprend les étapes suivantes :
- contrôler l’état des fenêtres et portes existantes, soit leur âge, les dommages visibles, les courants d’air, la condensation
- définir l’étendue de la rénovation ; s’agit-il d’une préservation ou d’une augmentation de valeur ?
- clarifier les implications fiscales par un conseil auprès d’une fiduciaire ou d’un expert fiscal
- s’assurer des possibilités de subventions cantonales sur leprogrammebatiments.ch/fr/ ou francsenergie.ch/fr
- demander des devis et planifier de manière réaliste le calendrier jusqu’à fin 2028
Conclusion : période clairement définie pour les rénovations prévues
La suppression de la valeur locative a été décidée. Les déductions pour frais d’entretien seront supprimées au niveau fédéral à compter du 1er janvier 2029. Une période transitoire jusqu’à fin 2028 constitue pour les propriétaires un temps clairement défini pour réaliser les mesures de rénovation prévues tout en bénéficiant des conditions fiscales actuelles.
Dans chaque cas particulier, la pertinence de cette démarche dépend de la situation fiscale personnelle, de l’état du bien immobilier et du canton concerné. Dans ce processus, un conseil professionnel tant du point de vue fiscal qu’architectural est indispensable.
Depuis 130 ans, 4B vous conseille pour toutes les questions relatives aux fenêtres, aux portes et aux façades. Nous vous recommandons pour l’évaluation fiscale de consulter votre fiduciaire ou un service de conseil fiscal.
Demander un premier entretien
Nous sommes à votre entière disposition, sans engagement ni obligation d’achat, pour évaluer l’état de vos fenêtres ou de vos portes.
Ensemble, nous clarifierons:
- l’état et la durée de vie restante de vos fenêtres et portes
- les systèmes adaptés à vos exigences architecturales
- le potentiel d’économies d’énergie
- le calendrier en vue de la période fiscale transitoire
FAQ – questions fréquentes sur la suppression de la valeur locative
Sources:
[1] Département fédéral des finances (efd.admin.ch/f) ; HEV Schweiz ; votation populaire du 28 septembre 2025
[2] Le Programme Bâtiments (leprogrammebatiments.ch/fr/) ; energie-environnement.ch
